Ein Makler darf Informationen, die er von dem Verkäufer erhalten hat, grundsätzlich ungeprüft gegenüber Interessenten wiedergeben. Die von dem Verkäufer erhaltenen Informationen muss er aber wahrheitsgemäß weitergeben. Wenn er kaufentscheidende Informationen nicht wahrheitsgemäß weitergibt, verwirkt er in der Regel in entsprechender Anwendung des § 654 BGB seinen Maklerlohnanspruch.
Ein Münchener kaufte in einem Einrichtungszentrum Anfang Juli 2009 eine Einbauküche zum Preis von 2.999 Euro. Bis auf 671 Euro bezahlte er diese auch. Die Überweisung des Restes verweigerte er mit der Begründung, dass eine der Türen klemme. Das Einrichtungshaus war bereit, die Tür zu reparieren. Ein ganzes Jahr versuchten Mitarbeiter des Einrichtungszentrums, einen Termin mit dem Käufer zu vereinbaren. Alle Termine wurden von diesem abgesagt und obwohl er versprach, sich zu melden und einen ihm passenden Termin mitzuteilen, rührte er sich nicht mehr. Daraufhin verlangte das Möbelhaus die Zahlung des Restkaufpreises. Das lehnte der Käufer ab und berief sich erneut auf die mangelhafte Tür.
Nach Auffassung des LG Berlin hat die Klägerin gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Zahlung von Maklerlohn aus dem als Anspruchsgrundlage einzig in Betracht kommenden § 652 BGB, denn ihr Lohnanspruch sei in entsprechender Anwendung des § 654 BGB verwirkt. Die Klägerin habe dem Beklagten die Höhe der Gesamtnettomiete des Objekts – entgegen eigenen besseren Wissens – falsch mitgeteilt und diese inhaltlich falsche Mitteilung auch nicht berichtigt, obwohl sie davon ausgehen musste, dass der Beklagte vor Vertragsschluss Wert auf die zutreffende Kenntnis von den tatsächlich erzielten Gesamtnettomieten in dem Objekt legte.
Nach § 654 BGB sei der Anspruch auf Maklerlohn ausgeschlossen, wenn der Makler vertragswidrig auch für den anderen Teil tätig geworden ist. Die Rechtsprechung habe in dieser Vorschrift den Ausdruck eines allgemeinen Verwirkungsgedankens gesehen. Danach verwirke ein Makler seinen Lohnanspruch, wenn er vorsätzlich, mindestens aber in einer dem Vorsatz nahe kommenden grob leichtfertigen Weise so deutlich den Interessen seines Auftraggebers zuwidergehandelt hat, dass er eines Lohnes unwürdig erscheint. Das für die Anwendung des Verwirkungsgedankens erforderliche außergewöhnliche Gewicht des Vertragsverstoßes liege dabei nicht so sehr in der objektiven Seite, nämlich den Folgen des Verstoßes und in der Bedeutung der konkret verletzten Vertragspflicht, sondern in erster Linie in dem subjektiven Tatbestand der Treuepflichtverletzung. Die Bestimmung des § 654 BGB solle den Makler bei Vermeidung des Verlustes seiner Vergütung anhalten, die ihm seinem Auftraggeber gegenüber obliegende Treuepflicht zu wahren.
Unter Zugrundelegung der genannten Kriterien sei der Makler verpflichtet, solche Informationen an seinen Kunden weiterzugeben, die für diesen für den Abschluss des Vertrages ersichtlich von Bedeutung sind. Kläre ein Makler seinen Kunden über solche Umstände nicht auf, so sei regelmäßig von einer erheblichen Treuepflichtverletzung und daher einer Verwirkung des Maklerlohns auszugehen. Zwar dürfe der Makler Informationen, die er von dem Verkäufer erhalten hat, grundsätzlich ungeprüft wiedergeben. Nur wenn sie für ihn ersichtlich unzutreffend sind, müsse er darauf hinweisen. Die von dem Verkäufer erhaltenen Informationen müsse er aber wahrheitsgemäß weitergeben. Vorliegend habe die Klägerin dem Beklagten nicht die ihr von den Verkäufern mitgeteilte Nettomieteinnahme aus dem Objekt, sondern – wider besseren eigenen Wissens – deutliche höhere Mieteinnahmen mitgeteilt. Dabei müsse ihr bewusst gewesen sein, dass die Höhe der Nettomieteinnahmen für den Käufer des Objekts in jedem Fall ein kaufentscheidendes Kriterium darstellt.
LG Berlin, Urteil vom 22.09.2011 – 5 O 430/10