Ein Mieterhöhungsverlangen ist nicht unwirksam, wenn mit ihm gleichzeitig der Höhe nach strittige Betriebskostenvorauszahlungen gefordert werden.
Die Klägerin begehrt von der Beklagten die Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete. Derzeit beträgt die monatliche Nettokaltmiete 284 EUR. Der Verwalter der Wohnung verlangte namens der Klägerin die Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete auf 324 EUR und führte in dem Erhöhungsschreiben aus: „… zuzüglich Vorauszahlungen € 161, zuzüglich Betriebskosten Kabelvollversorgung € 3,10 neue Gesamtmiete ab 01.05.2011 € 488,10.“ Die Beklagte macht geltend, in dem Mieterhöhungsverlangen seien Vorauszahlungen für Betriebskosten angegeben, welche in dieser Höhe von ihr nicht gezahlt würden. Sie würden von der Klägerin aus einer vorausgegangenen, allerdings streitigen Neben- und Wärmekostenabrechnung gefordert. Die nach dem vorbereiteten Formular eingeforderte Zustimmung beziehe sich somit aus Empfängersicht auf die Gesamtmiete einschließlich der Vorschusserhöhung; die Zustimmung sei nicht auf die Erhöhung der Grundmiete/Nettokaltmiete beschränkt. Wegen der Vermengung der erhöhten Vorschussbeträge sei das Zustimmungsverlangen insgesamt intransparent und damit nicht annahmefähig.
Nach Auffassung des LG Itzehoe ist das Mieterhöhungsverlangen wirksam. Allerdings sei ein Mieterhöhungsverlangen unwirksam, wenn die Anforderung einer Zustimmung zur Anhebung der Miete mit dem Angebot einer anderweitigen Vertragsänderung inhaltlich dergestalt verquickt werde, dass der Mieter keinen hinreichend sicheren Aufschluss darüber erhält, in welchem Umfang das Erhöhungsverlangen auf die anderweitige Vertragsänderung gerichtet ist und inwiefern es sich auf § 558 BGB stützt. Der Vermieter könne mit dem Erhöhungsverlangen nach § 558 BGB nur die Zustimmung zur Erhöhung der vereinbarten Miete fordern. Demgemäß müsse das Begehren so formuliert sein, dass der Mieter nur sein Einverständnis erklären, also schlicht „ja“ zu sagen brauche und genau auf dieses „ja“ müsse der Vermieter einen Anspruch haben. Sofern der Vermieter im Erhöhungsverlangen weitere über eine Mieterhöhung gem. § 558 BGB hinausgehende Vertragsänderungen fordere, sei dieses insgesamt unwirksam, wenn für den Mieter nicht klar erkennbar sei, dass verschiedene Ansprüche geltend gemacht würden und er der einen Änderung zustimmen, die andere hingegen ablehnen könne.
Vorliegend enthalte das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin allerdings lediglich ein einziges Vertragsänderungsbegehren, nämlich das Verlangen auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete von bislang 284 auf nunmehr 324 EUR. Der in dem Schreiben eingestellte Betrag für die Betriebskostenvorauszahlungen habe ausschließlich informatorischen Charakter. Insbesondere solle er dem Mieter eine Berechnung der neuen Gesamtmiete, die sich nach einer Anhebung der Grundmiete in dem von der Klägerin geforderten Umfang ergibt, ermöglichen. Ein verständiger Durchschnittsmieter könne ohne weiteres erkennen, dass der Betriebskostenvorauszahlungsbetrag ausschließlich aus Gründen der Klarstellung, nämlich zur Darlegung des sich nach der Mieterhöhung ergebenden Gesamtbetrags in die Berechnung eingestellt ist. Dabei sei zu berücksichtigen, dass sich die Parteien vor dem Ausspruch des streitgegenständlichen Mieterhöhungsverlangens über die Höhe der Vorauszahlungen offenbar uneinig gewesen sind. Dann aber wäre es einem verständigen Mieter ohne weiteres ersichtlich, dass mit der kommentarlosen Mitteilung des erhöhten Vorauszahlungsbetrags die Klägerin diesen ungeachtet der bislang fehlenden Akzeptanz des Beklagten – gleichsam als unstreitig – in das Mieterhöhungsverlangen eingestellt hat.
LG Itzehoe, Urteil vom 30.11.2012 – 9 S 30/12
(Quelle: beck-fachdienst Mietrecht – FD-MietR 2013, 344656)