Das von einem Hausverwaltungsunternehmen verwaltete Grundstück stellt kein Betriebsmittel dieses Unternehmens dar, sondern das Objekt der Verwaltungstätigkeit. Die Arbeitsverhältnisse der mit der Grundstücksverwaltung betrauten Arbeitnehmer des Verwaltungsunternehmens gehen deshalb nicht im Wege eines Betriebsübergangs auf den Erwerber der verwalteten Immobilie über.
Die Parteien streiten darüber, ob das Arbeitsverhältnis des Klägers im Wege eines Betriebsübergangs auf die Beklagte (eine Landeshauptstadt) übergegangen ist. Der Kläger war als Hausverwalter bei der A angestellt. Das von ihm verwaltete Büro- und Geschäftshaus war einziger Vermögensgegenstand der A. Der Kläger hatte u.a. die Einhaltung von Mietverträgen, den baulichen Objektzustand sowie eventuelle Reparaturen zu überwachen. Neben dem Kläger war ein Hausmeister bei A beschäftigt, dessen Tätigkeit der Kläger beaufsichtigte. Die Beklagte war Hauptmieterin in dem Objekt (82 % der vermietbaren Fläche). Sie erwarb das Grundstück mit Büro- und Geschäftshaus von der A. Die A wurde daraufhin liquidiert. Die Beklagte übernahm mit Dritten geschlossene Mietverträge. Das Gebäude lässt sie von dem kommunalen Gebäudemanagement betreuen. Die Beklagte beschäftigt weder Verwalter noch Hausmeister. Der Kläger will festgestellt wissen, dass sein Arbeitsverhältnis auf die Beklagte übergegangen ist. Hiermit war er vor dem ArbG und LAG erfolgreich.
Die Revision der Beklagten war erfolgreich. Das BAG lehnt einen Betriebsübergang i.S.v. § 613a I 1 BGB ab. Der von der A unterhaltene Betrieb (Hausverwaltung) sei nicht auf die Beklagte übergegangen. Eine Gesamtwürdigung ergebe, dass diese keine wirtschaftliche Einheit unter Wahrung ihrer Identität fortführe. Das verwaltete Grundstück sei kein Betriebsmittel, sondern Objekt der Verwaltung. Die Immobilienverwaltung sei ein betriebsmittelarmer Betrieb, bei dem es vor allem auf die menschliche Arbeitskraft ankomme. Die Beklagte habe aber keine Arbeitnehmer übernommen. Gegen einen Betriebsübergang spreche zudem, dass sich der Betriebszweck geändert habe. Die Beklagte nutze die Immobilie weit überwiegend als Eigentümerin selbst, um Ausgaben im Verwaltungshaushalt zu reduzieren. Bei der A stand Gewinnerzielung durch Fremdnutzung im Vordergrund. Der Kläger habe insbesondere Einhaltung der Mietverträge und Durchführung von Schönheitsreparaturen überwacht. Dieser Aufgabenbereich sei bei der Beklagten entfallen, da sie ca. 82 % der Fläche selbst nutze. Es komme auch nicht darauf an, dass die Beklagte die Möglichkeit gehabt hätte, die Immobilie überwiegend für Vermietung und damit Gewinnerzielung zu nutzen. Zwar habe der EuGH in der sog. Klarenberg-Entscheidung (EuGH, FD-ArbR 2009, 277465 m. Anm. Lingemann) klargestellt, dass ein Betriebsübergang nicht deshalb ausschiede, weil die Organisation der wirtschaftlichen Einheit nicht beibehalten werden. Dies sei aber nicht so zu verstehen, dass ein Betriebsübergang stets zu bejahen sei, wenn nach einer Übertragung von Produktionsfaktoren der Erwerber die Möglichkeit besitzt, den Betrieb unverändert fortzuführen, dies aber nicht tut. Maßgeblich sei die tatsächliche Art der Nutzung. Schließlich habe sich auch die Organisationsstruktur, innerhalb derer Hausmeisterdienste erbracht werden, geändert. Bei dem kommunalen Gebäudemanagement gebe es keine feste Zuordnung einer bestimmten Person zu einer Immobilie, wie dies zuvor bei der A der Fall war. Es könne nunmehr auf das Know-how aus der Betreuung anderer Objekte zurückgegriffen werden.
BAG, Urteil vom 15.11.2012 – 8 AZR 683/11
uelle: beck-fachdienst Arbeitsrecht – FD-ArbR 2013, 344948