Der Vermieter kann den Grundstückskäufer ermächtigen, schon vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch im eigenen Namen Rechtshandlungen gegenüber dem Mieter vorzunehmen. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 19.03.2014 entschieden und im konkreten Fall Mieterhöhungen des Käufers für wirksam erachtet.
Die Klägerin mietete von der Rechtsvorgängerin der Beklagten eine Wohnung, die mit notariellem Vertrag vom 16.03.2006 mit wirtschaftlicher Wirkung zum 01.01.2006 («Eintrittsstichtag») an die Beklagte veräußert wurde. § 3 Ziffer 3 des notariellen Vertrags bestimmt, dass die Beklagte zu diesem Zeitpunkt mit allen Rechten und Pflichten in den Mietvertrag eintritt. Ferner ist vorgesehen, dass die Beklagte bevollmächtigt ist, ab sofort bis zum Eigentumsvollzug im Grundbuch gegenüber dem Mieter sämtliche mietrechtlichen Erklärungen abzugeben und gegebenenfalls im eigenen Namen entsprechende Prozesse zu führen. Bis zur Eigentumsumschreibung im Grundbuch am 04.05.2010 zog die Beklagte die fälligen Mieten ein, erteilte Betriebskostenabrechnungen und richtete mehrere Mieterhöhungsverlangen an die Klägerin, denen diese jeweils zustimmte.
Mit ihrer Klage begehrte die Klägerin Rückzahlung der ab März 2007 bis zum 04.05.2010 an die Beklagte erbrachten Zahlungen in Höhe von insgesamt 28.948,19 Euro. Sie meinte, die Beklagte habe ihre Vermieterstellung in diesem Zeitraum nur «vorgespiegelt», weil die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erst am 04.05.2010 erfolgt sei. Mit Vereinbarung vom 24.07.2012 trat die Rechtsvorgängerin sämtliche Forderungen aus dem Mietverhältnis mit der Klägerin nochmals «vorsorglich» an die Beklagte ab. Das Amtsgericht wies die Klage ab, das Landgericht die anschließende Berufung der Klägerin zurück. Dagegen legte die Klägerin Revision ein.
Die Revision blieb ohne Erfolg. Der Klägerin stehe der geltend gemachte Rückzahlungsanspruch nicht zu, weil die Beklagte die Forderungen aus dem Mietverhältnis mit Recht eingezogen habe. Dies ergebe sich jedenfalls aus der in der Vereinbarung vom 24.07.2012 liegenden Genehmigung. Auch die von der Beklagten – gestützt auf § 3 Ziffer 3 des notariellen Vertrags – im eigenen Namen gestellten Mieterhöhungsverlangen seien wirksam. Denn der Käufer einer vermieteten Wohnung könne vom Verkäufer ermächtigt werden, schon vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch und dem damit verbundenen Eintritt des Käufers in die Vermieterstellung (§ 566 BGB) im eigenen Namen Rechtshandlungen gegenüber dem Mieter vorzunehmen, ohne dass es einer Offenlegung der Ermächtigung bedarf.
BGH, Urteil vom 19.03.2014 – VIII ZR 203/13
(Quelle: Beck online)