Der Mieter kommt mit der Mietzahlung an den Erwerber seiner Wohnung nicht in Verzug, solange weder Veräußerer noch Erwerber ihm den Eigentumswechsel nachweisen. Der Erwerber kann den Mietvertrag deshalb auch nicht wegen Zahlungsverzugs kündigen.
Die Beklagte schloss mit der Rechtsvorgängerin der Klägerin einen Mietvertrag über eine Wohnung. Später erwarb die Klägerin die Wohnung. Die Beklagte leistete die Mietzahlungen zunächst an die Klägerin, ab November 2007 an den WEG-Verwalter. Nachdem die Klägerin die Beklagte zur Zahlung des Mietzinses an sie aufgefordert hatte, verlangte diese einen Nachweis über die Eigentümereigenschaft; daraufhin übersandte ihr die Klägerin einen Handelsregisterauszug. Parallel versuchte sie, beim Amtsgericht den Eigentümer der streitgegenständlichen Wohnung zu ermitteln. Nachdem die Beklagte auch im Anschluss hieran keine Mietzahlungen an die Klägerin leistete, kündigte diese das Mietverhältnis fristlos.
Nach Auffassung des AG Gelsenkirchen steht der Klägerin kein Anspruch aus § 546 BGB auf Räumung und Rückgabe der streitgegenständlichen Wohnung zu, da sie den Mietvertrag nicht wirksam gekündigt hat. Insbesondere habe sie die Kündigung nicht auf § 543 II Nr. 3 a) BGB stützen können. Danach liege ein wichtiger Grund zur außerordentlichen Kündigung vor, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist. Die Voraussetzungen seien zum Zeitpunkt der Kündigung nicht erfüllt gewesen. Zwar habe die Beklagte die Miete für mehr als zwei aufeinanderfolgende Termine nicht entrichtet, sie habe sich jedoch nicht in Verzug mit den Mietzahlungen befunden.
Gemäß § 286 IV BGB komme der Schuldner nicht in Verzug, solange die Leistung infolge eines Umstandes unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat. So liege der Fall hier. Gemäß § 566e BGB sei es Aufgabe des alten Vermieters, dem Mieter den Eigentümerwechsel mitzuteilen. Erfahre dieser auf anderem Weg von der Eigentumsübertragung, seien die Voraussetzungen des § 566e BGB nicht erfüllt. Im Ergebnis werde der Mieter geschützt, bis der Erwerber einen beglaubigten Grundbuchauszug vorlegt. Die Beklagte habe die Klägerin um einen Nachweis der Eigentümerstellung gebeten. Ferner habe sie versucht, eine Auskunft beim Amtsgericht zu erhalten. Sie habe mithin alles in ihrer Macht Stehende versucht, um zu erfahren, wer Eigentümer ihrer Wohnung ist. Die Klägerin hingegen, für die es ein leichtes gewesen wäre, einen Grundbuchauszug vorzulegen, habe dies nicht getan. Im Ergebnis könne der Beklagten daher keine schuldhafte Versäumung der Mietzahlungen vorgeworfen werden. Daran ändere sich auch nichts durch den Umstand, dass die Beklagte die Miete zunächst an die Klägerin gezahlt habe, da sie keine Gewissheit über den tatsächlichen Vermieter hatte.
AG Gelsenkirchen, Urteil vom 07.11.2011 – 3a C 299/11