Die Einberufung einer Versammlung der Wohnungseigentümer in der typischen Reisezeit entspricht nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn sie mit ausreichendem Vorlauf angekündigt worden ist. Die Einhaltung der Mindestvorgabe von zwei Wochen, § 24 IV 2 WEG, genügt dafür regelmäßig nicht.
Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die aus 13 Mitgliedern besteht, welche ihre Postanschrift überwiegend in Südbaden haben; ein Mitglied wohnt in Düsseldorf. Der Kläger ficht mit seiner Klage Beschlüsse einer Eigentümerversammlung an. Nach der Teilungserklärung hat der Verwalter wenigstens einmal im Jahr im Laufe des ersten Kalendervierteljahres die Versammlung einzuberufen. Die Verwalterin lud mit Schreiben vom 6. August 2012 zur Eigentümerversammlung am 21. August ein. In Baden-Württemberg waren im gesamten August 2012 Schulferien. Der Kläger macht Einladungsmängel geltend und hat die gefassten Beschlüsse angefochten. Er sei in Spanien gewesen und habe es nicht mehr einrichten können, zur Versammlung zu erscheinen. Außerdem habe die Versammlung nicht in den Sommerferien stattfinden dürfen. Allenfalls dringliche außerordentliche Sitzungen seien zulässig.
Nach Auffassung des LG Karlsruhe hat der Verwalter die Versammlung zur Unzeit einberufen, weshalb die Anfechtung erfolgreich sei. Allerdings enthalte das WEG keine ausdrückliche Regelung darüber, zu welchem Zeitpunkt eine Versammlung der Wohnungseigentümer stattfinden soll. Die Eigentümer könnten aber durch Vereinbarung Vorgaben zum Versammlungszeitpunkt machen. Denn § 24 WEG sei grundsätzlich abdingbar. Daher könne die Gemeinschaft durch Vereinbarung bestimmte Zeiträume für die Versammlung vorschreiben. Dies sei vorliegend geschehen.
Die in einer Versammlung, die nicht innerhalb des vorgeschriebenen Zeitraums stattfindet, gefassten Beschlüsse seien zwar nicht zwingend für ungültig zu erklären. Wenn aber die Gemeinschaft vereinbart hat, dass die Versammlung im ersten Quartal stattfinden muss, dann müsse die Verwalterin bei einer Terminierung außerhalb dieses Zeitrahmens auf die Belange der Mitglieder in gesteigertem Maß Rücksicht nehmen. Nach der Gemeinschaftsordnung müssten sich die Mitglieder nämlich nur im ersten Quartal für eine Versammlung zur Verfügung halten. Verlasse die Verwaltung den vorgeschriebenen Zeitrahmen, müsse sie durch die Wahl des Zeitpunkts und die Gestaltung der Einberufung dafür Sorge tragen, dass die Mitglieder von ihrem Teilnahmerecht auch Gebrauch machen können. Denn bei der Bestimmung des Versammlungszeitpunkts habe die Verwaltung grundsätzlich zu beachten, dass das Teilnahmerecht an der Versammlung Kernelement der Mitgliedschaft ist. Sie dürfe daher die Teilnahme nicht durch die Art und Weise der Terminsbestimmung vereiteln. Dies gelte umso mehr, wenn die Gemeinschaft – wie vorliegend – aus einer überschaubaren Personenzahl besteht und daher eine solche Rücksichtnahme ohne größeren Aufwand möglich ist. Insbesondere müsse die Verwaltung die Mitglieder ausreichend weit vor dem Versammlungstermin über die Versammlung unterrichten, damit sich die Mitglieder darauf einstellen können. Hier habe die Verwalterin jedoch in denkbar kurzer Frist, die gerade die Mindestvorgabe des § 24 IV WEG wahrte, zu einer Versammlung eingeladen. Mit einer solch kurzfristigen Anberaumung außerhalb des vorgeschriebenen Zeitraums hätten die Wohnungseigentümer nicht rechnen müssen.
LG Karlsruhe, Urteil vom 25.10.2013 – 11 S 16/13
(Quelle: beck-fachdienst Mietrecht – FD-MietR 2013, 353045)