Die Verletzung der in einem Gewerberaummietvertrag vereinbarten Konkurrenzschutzklausel durch den Vermieter stellt einen Mangel der Mietsache gemäß § 536 I S. 1 BGB dar, der zur Minderung der Miete führen kann.
Der Kläger – ein Facharzt für Orthopädie – macht gegen die Beklagte Ansprüche wegen Verletzung einer mietvertraglich vereinbarten Konkurrenzschutzklausel geltend. Er hatte mit deren Rechtsvorgänger einen Mietvertrag über Räume zur Nutzung als „Arztpraxis für die Fachdisziplin Orthopädie“ abgeschlossen. Er beabsichtigte, operative Eingriffe in dem dafür vorgesehenen OP-Zentrum durchzuführen. Nach dem Mietvertrag gewährte der Vermieter Konkurrenzschutz für die Fachrichtung Orthopädie. Später vermietete er Räume im selben Haus an einen Facharzt für Chirurgie. Dessen Praxis führt u.a. operative und nicht operative Behandlungen an den Stütz- und Bewegungsorganen durch. Darüber hinaus ist sie auf dem Gebiet der Unfallchirurgie tätig. Der Kläger ist der Auffassung, diese Behandlungen unterfielen dem vereinbarten Konkurrenzschutz.
Nach Auffassung des BGH ist die chirurgische Gemeinschaftspraxis in Bereichen tätig ist, für die die Beklagte dem Kläger Konkurrenzschutz gewährt hat. Der Mietvertrag sei dahin auszulegen, dass die Klausel den Kläger vor künftiger Konkurrenz auf dem Gebiet der operativen und nichtoperativen Behandlungen an den Stütz- und Bewegungsorganen, somit auch auf dem dem Fachbereich der Orthopädie zuzuordnenden Gebiet der orthopädischen Chirurgie durch einen Facharzt für Chirurgie schützt. Diese vertragswidrige Konkurrenzsituation stelle einen Mangel der Mietsache dar, der zur Minderung berechtigt. Nach § 536 I S. 1 BGB führe ein Mangel der Mietsache, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert, zur Befreiung von der Mietzahlungspflicht bzw. zu deren Herabsetzung. Maßgebend für die Beantwortung der Frage, ob eine unmittelbare Beeinträchtigung der Mietsache vorliegt, sei in erster Linie der von den Parteien vereinbarte vertragsgemäße Gebrauch. Aus dem zur Erfüllung des vertragsgemäßen Gebrauchs erforderlichen Zustand der Mietsache ergebe sich deren geschuldeter Zustand. Sowohl die Verletzung des sogenannten vertragsimmanenten als auch die eines ausdrücklich vereinbarten Konkurrenzschutzes stellten Störungen dar, die außerhalb der Mietsache liegen und die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch unmittelbar beeinträchtigen können.
Bei der Vermietung von Räumen zum Betrieb eines bestimmten Geschäfts gehöre es auch ohne ausdrückliche vertragliche Vereinbarung zur Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs gemäß § 535 BGB, in anderen Räumen des Hauses oder auf unmittelbar angrenzenden Grundstücken des Vermieters kein Konkurrenzunternehmen zuzulassen – sogenannter vertragsimmanenter Konkurrenzschutz. Die Verpflichtung des Vermieters zum Schutz des Mieters vor Konkurrenz auch bei Fehlen einer vertraglichen Regelung beruhe auf der Erwägung, es gehöre zur Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs, dass der Vermieter den Mieter in dem vertraglich vereinbarten Gebrauch zum Betrieb des vereinbarten Geschäfts bzw. Gewerbes nicht behindert. In diesem vertragsgemäß geschuldeten Gebrauch werde der Mieter durch die Verletzung des vertragsimmanenten Konkurrenzschutzes unmittelbar beeinträchtigt. Die Beeinträchtigung stelle sich für jeden Mieter, der die Sache zu dem gleichen Zweck benutzen will, als Mangel dar. Für einen vertraglich vereinbarten Konkurrenzschutz könne nichts anderes gelten. Durch die ausdrückliche Vereinbarung der Verpflichtung werde der geschuldete vertragsgemäße Gebrauch dahin konkretisiert, dass dem Mieter der von bestimmter Konkurrenz ungestörte Gebrauch der Mieträume eingeräumt wird. In diesem ausdrücklich vereinbarten vertragsgemäßen Gebrauch werde der Mieter durch die vertragswidrige Konkurrenz unmittelbar beeinträchtigt.
Neben dem Vorliegen eines Mangels setze die Minderung der Miete voraus, dass dadurch der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache mehr als nur unerheblich beeinträchtigt wird. Ob und gegebenenfalls in welcher Höhe der Anspruch auf Feststellung der Minderung der Miete und der Anspruch auf Rückzahlung der überzahlten Miete begründet sind, hänge dann davon ab, in welchem Umfang das Äquivalenzverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung durch das Bestehen der Konkurrenzsituation gestört ist. Hierüber konnte der BGH mangels Feststellungen des Berufungsgerichts nicht entscheiden.
BGH, Urteil vom 10.10.2012 – XII ZR 117/10
(Quelle: beck-fachdienst Mietrecht – FD-MietR 2012, 339581 )